羊城晚报记者陈玉霞
“现房”，一个极具历史感的字眼，再度成为行业热词。
7月29日，广州市南沙区珠江街道五涌南侧一宗宅地挂牌出让，地块出让条件中明确“实行现房销售承诺制”。这意味着，竞得者必须先盖楼，再卖房，购房者所见即所得。
值得一提的是，近几年内，有另一种现房在广州楼市供应中逐年增加。据专业机构统计，现阶段广州现房供应量占比已近六成。然而，此现房非彼现房——市面上大多是因市场调整成交滞缓熬成的“被动现房”，与这次从土地端主动推行的“主动现房”有本质区别。
“十五五”规划纲要明确“有力有序推进现房销售”，在业界看来，此次广州开展现房销售试点的市场时机已成熟。对买家来说，现房销售好在哪？对房企又将带来哪些挑战？
南沙响应政策推出首宗地块
7月29日，南沙区2026NJY-3号地块挂牌，计划于8月28日竞价出让。土地面积约13.8万平方米，挂牌起始价19.07亿元，这是广州首宗将“现房销售承诺制”纳入出让条件的住宅项目——竞得人须承诺在地块内执行现房销售，取得现售备案证明后方可网签。作为配套，土地出让金可分期支付，签约后30天内支付不低于50%，剩余款项两年内付清。
“现房销售制度不仅是未来一年的住建工作重点，也是未来中长期要推进的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对羊城晚报记者如是说。今年4月30日，广州市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确提出“适时选取合适地块试行开展现房销售”；5月7日花都区出台“花八条”，也明确“适时选取合适地块试行现房销售”。7月29日，南沙直接挂牌“现房销售承诺制”地块，这标志着政策正在快速落地。
市面上近六成是“被动现房”
不过，近年来，街坊对“现房”并不陌生，因为广州楼市供应里此类房源已不再稀缺。专业机构普睿数智统计，截至2026年4月，广州商品住宅可售库存中，现房可售库存达848.59万平方米，占比57%。增城区、番禺区现房库存占比分别达74%和71%，花都、南沙也在60%以上。全市只有天河、黄埔、荔湾三区的现房占比在五成以下。
不过，此现房非彼现房。普睿数智广佛公司首席分析师肖文晓直言，这些现房绝大多数是被市场“拖”出来的——2022年至2024年入市的项目因去化缓慢，卖着卖着就成了现房，属于“被动促成”，与开发商主动选择“先建后售”有性质差异。
例如，增城朱村板块一个楼盘的操盘手向羊城晚报记者坦言：“促销基本没效果，干脆先封盘，将项目建成再说。”换句话说，这类现房是“被动现房”，非真正意义上的“主动现房销售”。
“主动现房”考验房企实力
相对于广州从用地层面推进现房销售，部分城市已有房企主动实施“主动现房战略”。例如，在江苏徐州，美的置业就于今年5月宣布，旗下君兰玥试点项目采用“先建后售、全实景呈现”模式，不卖期房，不做沙盘，让购房者看过再买；天津的泰达格调·玖章项目作为该市首个现房销售试点，也承诺“入市即现房、买入即交付”。
李宇嘉认为，现房销售是房地产新模式最重要的组成部分，不仅是保交房的长效机制，还能推动开发商更加注重品质打造、建造、运营和服务。推进现房销售，对于房企来说面临至少三重考验：一是时间账，现房销售模式决定了开发商必须竣工备案后才能卖，从拿地到现房入市，即便高效运作，两三年已是最乐观的工期；二是资金账，现在地价降了，但仍是大投入，加上施工单位和供应商垫资建设已不太可能，此时再将销售周期从预售制下的0.5年至1年拉长到现售制下的两三年，房企将面临非常大的资金压力；三是产品迭代账，除了财务成本高企，推行现房销售更关键的制约在于当前新房产品迭代极快，开发商若拉长去化周期，很可能面临产品“过时”的风险。多重因素之下，现售模式在实践中压力不小。
对购房者的利好显而易见
肖文晓表示，推进现房销售是“十五五”时期房地产的重点工作之一，从供给侧着手，在土地供应源头将现房销售写入出让条件，是一种更为科学合理、平衡各方预期的做法，可以最大程度减少现房销售对现有市场的冲击。对于房企而言，不管是哪种销售模式，只要地价合理、成本可控、盈利可观，自然愿意主动拿地；对于政府而言，循序渐进再辅以土地分期付款、税收优惠等扶持手段，亦可实现从预售制到现售制的平稳过渡。
现房销售对购房者的利好显而易见。天河区珠江新城的凯旋新世界在售的就是现房，楼盘相关负责人对羊城晚报记者坦言：“买现房最大的好处是眼见为实，还可省下很多时间成本，若要办理资产质押也容易实现。这些都成为我们现房销售的优势。”据介绍，7月该盘到访量、成交量持续有两位数的环比增长。
也有看楼者担心，房企推售现房，价格是否会比期房高。对此，肖文晓认为，只要市场供求关系平衡，购房者就完全不用担心现房价格比期房价格高。在房地产新形势下，楼盘想获得销量，定价就得合理。
[买家]
眼见为实买得放心
现房起码是能交付的；小区管理水平可通过看现场环境等了解到，让人放心。
——天河区居民林女士
[企业]
对资金、出品双考验
现房销售，可消除购房人“开盲盒”的焦虑，让客户对产品品质、社区环境、物业服务等深入了解，“所见即所得”。
——珠实地产营销人士
现房销售对企业的资金实力要求很高，对企业出品、销售人员等的要求也很高，毕竟这不是PPT美轮美奂的效果图演示，而是让看楼者全方位体验房子、园林、服务等。
——新世界中国营销人士
[专家]
驱动企业打磨品质
现房销售的意义远不止于“放心”二字。要建立“保交房”的长效机制，关键就是要现房销售。现房销售一方面从根本上解决交付难、货不对板的问题，另一方面拉长房企的建设周期，告别高周转运作模式，驱动开发商更注重打磨房屋品质。
——广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
[部门]
解决按时交房问题
这是广州首个将“现房销售承诺制”纳入出让条件的住宅项目，有望解决“能否按时交房”的信任问题。下一步将有序扩大现房销售承诺制试点范围。
——广州南沙区住房和城乡建设局
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