界面新闻记者 | 王妤涵
在全面“撤辣”（指撤销香港住宅物业的需求管理措施）两年之后，香港楼市显著回暖。2026年以来，市场量价齐升，其中，内地买家成为推动这轮复苏的重要力量。
据美联物业统计，今年1-4月，内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）占香港一二手住宅成交量的约27%，涉及金额高达616亿港元(约合534亿元人民币)，相当于2025年全年成交额的45%，创下历史新高。
进入5月，热度未减——首个周末，香港楼市迎来四个新盘集中开售，其中红磡“首岸”、荃湾“形瑨”等多个项目当日售罄，市场反应热烈。
近日，界面新闻走访了香港启德新区、西半山及九龙城区的多家中介门店。据一线人员反馈，自2025年下半年开始，内地买家来港购房的人数持续增加。内地买家注册宗数已连续14个月超过千宗，涉及金额也连续11个月突破百亿港元，入市动力强劲且具有可持续性。
内地买家成增量主力 “按成交量计算，我们门店经手的交易中，内地买家占比接近45%。”中原地产西半山区高级区域营业董事胡洛勇向界面新闻记者透露，“尤其是2026年以来，内地买家的成交量比去年同期增长了约10%。”
据界面新闻走访了解，内地买家来港购房呈现出三个鲜明特点：一是更愿意购买新房，二是高度看重交通配套与地段，三是决策周期普遍较快。
以胡洛勇所在门店为例，总体成交量中内地买家占比接近45%，而在新房部分，这一比例可以接近三分之二。
与此同时，内地买家的决策周期明显快于本地客户。“内地客户大部分只需要两个月左右就能订房，”胡洛勇说，“因为线上资讯非常发达，客户来之前通常已做足功课，一般来港两次就能定下来。”
其中也不乏决策更快的案例。据胡洛勇回忆，此前一位来自上海的客户苏先生通过电话咨询看房，三天内就决定购买西半山区一套过亿的豪宅。
除了电话咨询，在看房方式上，远程决策也已成为常态。“部分买家年纪较轻，对科技手段非常熟悉。如果无法到场，我们就会通过视频方式带看。”胡洛勇称，尤其是一些用于投资、带有租约的物业，买家买来即有租金回报，这种情况通常无需实地看房，只要认同地段和户型，视频订房的案例也很常见。
越来越多这样的案例背后，是内地买家的来源地正在进一步拓宽。
除传统认知中的大湾区买家外，目前来香港购房的内地买家多来于自上海、北京两个核心城市，以及江浙一带经济实力较强的地区。
值得关注的是，赴港买房的内地买家中，全款购买的比例较高。按价格细分，2000万港元以内的住宅按揭比例相对较高；而5000万港元甚至过亿的豪宅，全款支付比例会更高。
政策、人才、资本多重助力内地买家为何在今年加速涌入香港购房？
“这源于政策、国际形势、资本等多重因素的共同推动。”第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受界面新闻专访时指出。
首先是政策层面，“撤辣”政策落地后，内地买家购房成本大幅降低。2024年2月28日，香港特区政府宣布撤销所有楼市“辣招”，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
以一套总价1000万港元的房产为例，在“撤辣”前，非香港永居人员购置需缴纳额外税费约300万港元，若在持有六个月内出售还需缴纳额外印花税200万港元，合计500万港元，而“撤辣”后仅需缴纳从价印花税37万港元，最多可节省463万港元，且房产价值越高，省下的税费越多。
只是，“撤辣”效果的释放需要一个过程。2024年上半年，高利率环境仍在制约市场，随着时间推移和息口下行的叠加效应，积压的购买力在2025年下半年开始集中释放。
据当地机构统计，撤辣后两年（2024年3月-2026年2月），内地买家于一二手住宅注册量达27702宗，较撤辣前两年激增约1.63倍，其中有约六成的内地资金流向了香港新房市场。
其次是资本与人才的双重流入。 “过去几年，大量内地企业赴港上市，IPO带来资本和人才。”吴睿指出，这些企业的高管和员工在港置业，成为重要的购买力来源。
三是人才引进计划的直接催化。近年来港府通过高才、优才计划引入大量内地人才，这批人群经过两三年租房磨合后，正逐步进入“由租转购”的阶段。
何女士便是其中的典型代表。她告诉界面新闻记者，三年前她通过高才计划来港，一直租房居住，此前因担心房价下跌而不敢入手，抱着“买涨不买跌”的心态持续观望。最近楼市火热，她下班后也开始约中介四处看房。
此外，香港综合配套的便利性及自身所具备的“资产避风港”属性，以及在子女教育、跨境身份、投资便利性等方面，均对内地高净值家庭具备独特的吸引力。
受国际关系及地缘因素影响，相比新加坡、东京、伦敦等全球主流置业城市，香港是当前内地高净值人群配置海外房产的最优选择。因其与内地地缘接近，文化、生活习惯、社会圈层高度贴近，内地客户更容易融入；同时香港房产流动性较好，在中文环境下业主处置房产更为方便。
对于这波置业浪潮的持续性，吴睿的判断相对乐观：“内地客户赴港购房的增长趋势，未来两到三年会持续，长期增长也会保持相对稳定。”
他进一步给出了两个支撑长期增长的核心逻辑：其一，大湾区融合以及香港与内地经济一体化进程持续推进，将带动人员和需求持续流动；其二，香港科技行业的发展对内地人才的需求将长期存在，从而持续支撑购房需求。
本地需求同步复苏在内地买家涌入的同时，香港本地需求也在同步复苏。
据香港差饷物业估价署今年4月公布的《香港物业报告2026》显示，2025年全年一二手住宅成交量录得超6万宗，同比增长18%，其中400万港元以下的房源成交量有所增加，表明本地刚需正在加速释放。
支撑本地需求复苏的因素同样清晰。一方面，股市畅旺带来的财富效应显著，不少准买家将在股市获利的资金转投楼市，形成资本市场与不动产市场良性互动的局面。
另一方面，人口持续净流入，加上政府积极引入各类人才，购房需求持续增加。据香港劳工及福利局公布数据，自各项人才入境计划推行以来，截至2025年末，香港累计接收申请已突破57万宗，其中获批申请接近40万宗，约有26万名人才及其家属已成功抵港，开启在港生活。
租金市场的表现，同样印证了需求的旺盛。在租务需求持续强劲的带动下，私宅租金升势未止，接连破顶。据美联物业统计，4月香港以实用面积计算的私人住宅，每平方英尺（约合0.093平方米）租报约39.28港元，环比上升约0.36%。租金已连升4个月，自2026年1月突破历史新高后持续攀升。
美联物业研究指出，随着第二季度租房业务旺季来临，预计市场需求将进一步释放：来港读书的留学生提前租楼为新学年部署，加上专才持续流入，均将带动住屋需求上升。在多项因素支持下，预计今年第二季度租金升势将延续，升幅有望超过首季的1.06%。
热度能否传导至商办市场？“最坏的时间已然过去。”在界面新闻的走访中，多名香港一线房产经纪人对界面新闻记者感叹道。
与一线从业者的感受一致，主流机构亦普遍看好香港住宅市场的复苏态势。摩根士丹利预计，受人民币走强、租金回报率具吸引力及房价回升推动，即将推出的新房项目将延续较高的去化率，平均售价或小幅上调。
高盛亦指出，鉴于2026年以来住宅楼价及租金走势强于预期，决定再次上调预测，最新预计今年楼价上升15%，较之前估计高出3个百分点，2027年及2028年维持升7%和升4%的预测不变。因应新的楼价及租金预测，该机构上调香港地产股目标价至8%。
香港这波住宅市场的置业潮能否传导至商办物业，也成为行业普遍关注的问题。
“短期内住宅市场的复苏，或许不会传导到商办市场。”吴睿在采访中判断道。他解释称，住宅属于个人消费、收藏和家庭资产配置品类，对租金收益要求相对不敏感；而商办主要面向企业，投资核心看租金和收益率。目前香港写字楼、商铺的租金回升仍需等待。
不过，吴睿也为长线投资者提供了一个观察视角：“长期来看，当前香港商办处于极低点位，是中长期配置的好时机。过去一两年已有不少中资企业完成大额商办交易，但这些交易大多以总部自用为目的，不完全属于投资配置。”
换言之，商办市场的“抄底”更多来自企业自用需求，而非纯粹的投资性资金。商办市场的真正回暖，仍需等待企业租赁需求的实质性回升。
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